Переход на счета эскроу — непростой этап для застройщиков. Безусловно, необходимы новые подходы к финансированию, ведь средства дольщиков на стадии строительства теперь использовать нельзя. И ключевая проблема, с которой сейчас сталкиваются застройщики, подавая заявку на проектное финансирование, — это недостаток собственного вклада в проект, который должен составлять не менее 15% его бюджета.

Проблема эта, впрочем, решаема. Банки предлагают различные продукты для финансирования собственного капитала застройщиков. Сбербанк в 2019 году внедрил два новых продукта для этой цели. Это кредит под будущую прибыль, когда банк видит потенциальную прибыль от проекта и готов финансировать ранние фазы строительства под определенную долю будущей прибыли. Кроме того, это так называемый проектный бридж, когда банк предоставляет кредит для финансирования собственного капитала, чтобы проект получил стандартное проектное финансирование. По этим продуктам с момента запуска в первом полугодии 2019 года реализовано около 20 сделок на сумму 23 млрд рублей. Эти сделки помогли девелоперам увеличить собственный вклад и получить проектное финансирование. 

Второй вопрос, который беспокоит всех девелоперов, — это доля одобрения заявок на проектное финансирование. В Сбербанке это 45–50% поступивших заявок. При этом мы часто сталкиваемся со случаями, когда работа над заявкой приостанавливается, т.е. мы можем вернуться к ее рассмотрению, и она может быть одобрена впоследствии. Мы проанализировали причины прекращения работы над заявкой и обнаружили, что в 60% случаев дело в документации. Либо документов не хватает, либо они неверно составлены, либо возникают сомнения в их подлинности и так далее. В результате застройщик исправляет документы и возвращается к нам либо подает заявку в другой банк. 

Следующая по частоте причина (23%) — это инициатива самого клиента, а третья (14%) — это высокие риски банка, и об этом поговорим подробнее. Когда мы отказываем в проектном финансировании из-за высокого риска для банка, мы обычно имеем в виду недостаточную финансовую устойчивость проекта. Мы вместе с клиентом делаем прогнозную cash-flow-модель финансовых потоков — и если проект в период кредитования показывает низкую устойчивость к изменению цены за квадратный метр, то мы вынуждены отклонить заявку. Водораздел для нас проходит на уровне 16%: если при снижении цены на 16% проект становится убыточным, то мы его не финансируем. Но и это не приговор: в таком случае застройщик может повысить свой вклад, например, с помощью инструментов, о которых я рассказывал выше. Также мы смотрим на показатель LLCR (loan life coverage ratio), который должен быть выше 1,2. Эти 14% отказов преимущественно относятся к регионам. В Москве и, в меньшей степени, в Санкт-Петербурге проблем с финансовой устойчивостью нет, потому что рентабельность в этих городах выше. 

Очевидная вещь: если девелопер ранее систематически нарушал сроки сдачи своих объектов и попал в реестр недобросовестных либо если к нему имеются существенные иски от контрагентов, финансирование мы тоже не предоставляем, здесь решение однозначное. 

Таким образом, наше решение по проекту базируется на четырех составляющих. Первая — застройщик. Для нас принципиальны положительная деловая репутация, отсутствие существенных претензий, опыт в девелопменте жилой недвижимости. Вторая составляющая — маркетинг. Концепция должна быть востребованной, цены и темпы строительства должны соответствовать рынку, локация должна быть привлекательной. Третья составляющая — исходно-разрешительная документация. Это экспертиза проекта, технические условия и разрешение, правоотношения по земельному участку. Важный аспект: ряд документов, например разрешение на строительство, могут быть представлены после одобрения сделки и составления кредитной документации, но до выдачи кредита — это так называемое отлагательное условие. Четвертая составляющая — бюджет проекта. Необходимо, чтобы основные контракты на строительство были заключены, резерв покрывал возможное удорожание проекта, источники финансирования имелись на 100% бюджета. Если застройщик четко отвечает на все эти вопросы и его ответы нас устраивают, то есть если мы видим, что риски проекта для нас приемлемы, — мы финансируем. 

Следующий аспект — сроки рассмотрения заявки на проектное финансирование. Мы выдерживаем норматив ЦБ два месяца, или 45 рабочих дней, но для себя поставили внутренний ориентир 25 рабочих дней. Однако нужно понимать, что процесс протекает намного быстрее у тех клиентов, которые уже хотя бы раз воспользовались проектным финансированием.

По срокам рассмотрения заявки на проектное финансирование мы выдерживаем норматив ЦБ два месяца, или 45 рабочих дней, но для себя поставили внутренний ориентир 25 рабочих дней

И последнее — насчет конкуренции среди банков в проектном финансировании. Сейчас к работе с застройщиками по новой модели (открытие счетов эскроу и банковское сопровождение в рамках Закона № 214-ФЗ) допущены 95 банков, однако проектным финансированием активно занимаются всего пять — семь из них. Дело в более высоких рисках этого направления кредитования. Чтобы их минимизировать, необходимо иметь не только кредитных инспекторов соответствующей квалификации, но и строительных экспертов. Строительные эксперты и кредитные службы анализируют статьи расходов и доходов бюджета и делают выводы о возможности финансирования банком проекта. У Сбербанка исторически выделены подразделения финансирования недвижимости в крупных субъектах, а у многих других банков их просто нет. По нашим оценкам, на Сбербанк пришлась бо́льшая часть (считаем, что более 60%) принятых решений о проектном финансировании с эскроу. Я рассчитываю, что по мере того как эскроу будет набирать обороты, проектное финансирование начнет интенсивно развиваться. Во всяком случае, сейчас динамика такая: в первом квартале этого года мы, в Сбербанке, наблюдали прирост на 40% по сравнению с первым кварталом 2018-го, а во втором квартале — двукратный рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года. 

У нас уже одобрено 368 сделок проектного финансирования (с применением эскроу) на общую сумму 427 млрд рублей, то есть средний чек составил 1,2 млрд рублей. Что касается распределения по количеству сделок, только 26 из 368 (примерно 7,5%) относятся к Москве, остальные — к регионам. При этом 26 московских сделок на сумму свыше 200 млрд рублей — это около половины всего объема сделок. 

По самим счетам эскроу динамика пока не столь впечатляющая. В Сбербанке открыто примерно 5 тыс. счетов эскроу на сумму около 11 млрд рублей. Полагаем, что в целом по России таких счетов 8–9 тыс. Мы прогнозируем резкий рост количества открываемых счетов в ближайшие месяцы, потому что все больше проектов, которые получили финансирование с эскроу, сейчас приступают к продажам жилья. При этом раскрыто пока всего 180 счетов эскроу — это четыре проекта, в которых дома уже достроены и квартиры переданы покупателям. Причем все эти проекты — некредитующиеся: кредитующиеся пока до стадии сдачи дома в эксплуатацию не дошли, но это дело ближайшего будущего.