Пандемия не помешала ипотечному рынку в 2020 году побить рекорд: банки выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении (график 1). Драйверами роста рынка стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне неоднократного в течение года пересмотра ключевой ставки и появление в апреле 2020-го льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5% как антикризисной меры в условиях пандемии COVID-19. Также вырос инвестиционный спрос — в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией и падением курса рубля, население увеличивало спрос на недвижимость в качестве источника сохранения сбережений.

Темп прироста ипотечного портфеля в 2020-м ускорился на фоне рекордных объемов выдач — до 21% против 17% годом ранее, а объем совокупной ипотечной задолженности превысил 9 трлн рублей на 1 января 2021 года. Так, в 2020-м ипотека, поддержанная низкими ставками и льготной госпрограммой, вернула себе утраченное в прошлом году лидерство по темпам прироста среди других сегментов банковской розницы (график 2). 

В 2021 году на ипотечный рынок повлияет решение о завершении или продлении льготной госпрограммы под 6,5%. Но даже при ее продлении до конца 2021-го с сохранением текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализация с опережением значительной части спроса в 2020-м, исчерпание инвестиционной составляющей спроса, сокращение базы новых платежеспособных заемщиков в связи со снижением реальных доходов населения из-за пандемии и ее последствий, рост цен на жилье, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. 

Ставки на минимуме, цены на максимуме

В 2020 году средневзвешенная ипотечная ставка осваивала новые минимумы, впервые в истории опустившись ниже 7,5% (график 3). Причины — снижение ставок в рамках рыночных программ на фоне смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) Банком России и появление льготной госпрограммы под 6,5%, которая пользовалась успехом у населения. Однако на 2021 год потенциал для существенного снижения ипотечных ставок исчерпан в условиях курса регулятора на переход к нейтральной ДКП и повышения ключевой ставки в марте до 4,5%. По нашему прогнозу, в первом полугодии 2021-го средневзвешенная ставка будет находиться в диапазоне 7–7,5%. При этом во второй половине года ожидается рост средней ставки до 7,5–8%, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется сейчас, или будет существенно модифицирована. 

Минимальные ставки на рынке стимулировали активный спрос на жилье, следствием которого стал рост цен (график 4). Особый ажиотаж наблюдался на первичном рынке, где действовала льготная госпрограмма под 6,5% для широкого круга заемщиков. Инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений также в течение года подогревал цены на жилье и спрос на ипотеку. Согласно данным Росстата, средняя цена 1 кв. метра жилья на первичном рынке в четвертом квартале 2020-го выросла по сравнению с показателями за четвертый квартал 2019-го на 23%, на вторичном — на 14%. Причины роста цен на недвижимость были также и на стороне застройщиков — рост расходов на импортные материалы и технику из-за скачка курсов в 2020 году увеличил затраты на строительство, также продолжился переход строительной отрасли к более дорогому банковскому фондированию и работе через эскроу-счета.  

Одним из ключевых факторов динамики цен на недвижимость станет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы под 6,5%. Ее продление после 1 июля 2021-го несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом достижение цели повышения доступности жилья для населения остается под вопросом — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков стремительно тает. Если программа будет завершена в первом полугодии 2021-го, то во второй половине года девелоперы будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос.

Растущие аппетиты

Несмотря на паузу в острую фазу пандемии, в 2020 году продолжился тренд на увеличение среднего размера ипотечного кредита (+12%, с 2,2 до 2,5 млн рублей) на фоне роста цен на недвижимость и снижения реальных доходов населения. Как следствие доля наиболее популярных ипотечных кредитов размером до 3 млн рублей снизилась с 57 до 50% выданных ссуд, в 2018-м доля данной категории ссуд составляла 64%. Значительный рост в 2020-м показал сегмент кредитов размером от 5 млн до 10 млн рублей — с 14 до 18% (график 5). 

Средние сроки кредитования также продолжали расти, хотя и медленнее, чем годом ранее — за 2020 год средний срок ипотечного кредита вырос более чем на шесть месяцев, до 18,8 года. Удлинение сроков кредитования позволяет ограничить увеличение долговой нагрузки и сформировать комфортный для заемщика график погашения на фоне роста среднего размера ссуды. При этом сегмент наиболее долгосрочных ссуд (сроком свыше 25 лет), который показал резкий рост до 17% в 2019-м, в 2020 году был стабилен. Однако значительно увеличилась доля кредитов сроком от 20 до 25 лет — с 23 до 28%, в основном за счет сокращения наиболее популярного сегмента срочностью от 10 до 20 лет.

«Просанированный» рост

Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечных выдач по итогам 2020 года существенно нарастили кредитование. Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые Банком России через Фонд консолидации банковского сектора МИнБанк и Азиатско-Тихоокеанский Банк (+830% и +605% соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали АК БАРС БАНК (+171%), МТС-Банк (+130%) и РНКБ Банк (+126%). 

В 2020-м госбанки за счет более активного кредитования смогли вернуть себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста — выдачи у госбанков в среднем выросли на 57% против 41% у частных игроков (график 6). 

Продление господдержки: стоит ли игра свеч

В 2020-м на фоне кризиса, пандемии COVID-19, падения нефтяных цен и курса рубля заемщикам, застройщикам и банкам потребовалась поддержка государства. Для ипотечного рынка помимо программ реструктуризаций ключевым элементом поддержки стала введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5% для широкого круга заемщиков. Благодаря низкой ставке и отсутствию жестких требований для участников программа пользовалась популярностью — в 2020 году в рамках программы было выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей, т.е. практически каждый четвертый кредит. Однако следствием ажиотажного спроса на недвижимость стал рост цен. Соответственно заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что снизило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в первом и четвертом кварталах 2020-го, что позволило оценить выигрыш заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных данных была оценена средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. метров на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в субъектах России. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит получен на средних для рынка условиях (срок кредитования — 18 лет, первоначальный взнос — 15%, средняя ставка на первичном рынке в первом квартале 2020-го — 7,82%, в четвертом квартале 2020-го — 5,82%). Расчеты показали, что рост цен свел на нет выгоду от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы в десяти регионах страны: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, республиках Адыгея и Северная Осетия-Алания, а также в Севастополе. В этих регионах средний платеж по ипотеке в четвертом квартале 2020-го превышал или немного отличался от значений первого квартала 2020-го, которые были оценены по средним рыночным условиям до появления госпрограммы. При этом в шести из десяти указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сопровождалось значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.

Пролонгация госпрограммы на текущих условиях несет риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления нужно ограничить риски, например, продлить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы снизить вероятность привлечения на рынок граждан со слабым финансовым положением. Мнения банков, опрошенных «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну — 54% респондентов утверждают, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46% разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски продления данной программы на текущих условиях. За сохранение госпрограммы выступают застройщики, которым повышенный спрос позволяет поддерживать высокие продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшие затраты на строительство.

Рост на паузе

В 2021 году одним из ключевых факторов развития ипотечного рынка будет решение о завершении или продлении льготной госпрограммы под 6,5%. В связи с этим при предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка — завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года. По мнению агентства «Эксперт РА», наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка — в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов за баррель. При этом в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сжатия. Но реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной. 

При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, исчерпание инвестиционной составляющей спроса, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок и рост цен на жилье. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет находиться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.

Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок (1 июля 2021-го) или значительного изменения ее условий, что может заключаться в продлении льготной ипотеки только в отдельных регионах, где не наблюдалось скачка цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость приобретаемого жилья. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (график 7), а вероятный диапазон средней ставки во втором полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5% до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы. На динамику ипотечных ставок также может повлиять разворот ключевой ставки к росту в марте 2021-го на фоне окончания цикла смягчения ДКП из-за нарастания инфляционных рисков. 

Решение о судьбе льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в первом полугодии 2021-го или существенно изменена, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.

В результате масштабных программ реструктуризаций в 2020-м в ситуации пандемии и ее последствий вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В первом полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако во втором полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием применения послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора рост будет некритичным.

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2021 года и результатах анкетирования банков. В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. 

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

В исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка по объемам выдач. Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Приложение. Графики и таблицы

«Эксперт РА», по данным Банка России

«Эксперт РА», по данным Банка России

«Эксперт РА», по данным Банка России

«Эксперт РА», по данным Росстата

«Эксперт РА», по результатам анкетирования банков

«Эксперт РА», по результатам анкетирования банков

«Эксперт РА», по данным Банка России

Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2020 году

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования банков

1. В Группу ТКБ включены ТКБ БАНК и ИНВЕСТТОРГБАНК. Место в рэнкинге за 2019 год указано по ТКБ БАНК