Главными постулатами реформы будет перенесение акцента с оценки конкретного залога на оценку качества самого заемщика. Предполагается также ужесточить требования к ликвидности залогового имущества и запустить государственный реестр банковских залогов. Обо всем этом шла речь на втором Ежегодном форуме «Залоговые практики и кейсы: регулирование и надзор», организованном журналом «Банковское обозрение».

Фото: Альберт Тахавиев / Finversia.ru

Часто качество залогов вызывает серьезные вопросы у регулятора, и банковское сообщество должно быть готово к переменам, открывая дискуссию, заявил член комитета по залогам и оценке Ассоциации банков Россия Виктор Рослов. Сегодня, по его словам, нет единого подхода к оценке со стороны регулятора, когда его представители приходят в банк с проверкой качества залогов. Есть федеральные стандарты, но они не всегда работают, на практике случаются нестандартные ситуации, из-за чего возникают споры, которые приходится решать. Комитет будет активно работать с регулятором в этом направлении, а также создаст площадку, на которой будут представлены лучшие банковские практики по работе с залогами, чтобы остальные кредитные организации — члены Ассоциации «Россия» могли использовать их в своей повседневной работе. В частности, речь идет о технологиях автоматизации процессов оценки. Еще одна важная тема — управление резервами в части обесценения залогов. Тут вновь могут измениться сроки реализации залогов в случае неисполнения кредитором своих обязательств перед банком.

Начальник управления по работе с залогами регионального и среднего бизнеса ВТБ Павел Юров отметил, что если недавно возможность создания Единого реестра залогового имущества только обсуждалась, то сейчас вопрос лишь в том, как это будет выглядеть в окончательном виде. По его словам, в рамках Ассоциации «Россия» активно действует рабочая группа по созданию реестра, и на выходе уже есть пилотная модель, которая в ближайшее время заработает в тестовом режиме. Кроме того, ЦБ рассматривает возможность создания площадки, где будет консолидироваться вся информация по этому проекту, чтобы банки могли принять участие в его доработке. Предполагается, что Единый реестр залоговых объектов полноценно может заработать до конца года. При этом Павел Юров подчеркнул, что в реализации проекта больше заинтересован регулятор, чем кредитные организации, поскольку так ЦБ будет легче отслеживать ситуацию на залоговом рынке. Что это даст банкам, станет понятно позднее.

О том, как можно достичь максимально справедливой оценки стоимости залога, рассказала Юлия Усова, ректор Института профессионального образования. Она напомнила, что в этом процессе активно задействованы четыре стороны: заемщик, банк, оценщик и регулятор, и очень важно, чтобы они эффективно взаимодействовали между собой и говорили на одном языке. «Тут надо договориться изначально, какую стоимость мы определяем, по каким стандартам это делаем, кто является исполнителем и какова его квалификация», — отметила эксперт. Сегодня существуют три документа, которые определяют понятие справедливой стоимости, причем по МСФО справедливая стоимость — это более широкое понятие, чем рыночная стоимость. Есть два положения ЦБ (590 и 570), где содержится определение справедливой стоимости, причем эти определения разнятся. В Положении 570 при определении справедливой стоимости для создания резервов под рискованные кредиты используется рыночная стоимость с учетом ликвидности предмета залога, а в Положении 590 жесткой привязки к рыночной стоимости нет. Тут ЦБ сам может устанавливать стоимость залога с учетом требований и рекомендаций федеральных стандартов оценки (ФСО). Очень важно посмотреть, какие требования регулятор предъявляет к оценке залогов. По статистике, за последние три года ЦБ вместе с коммерческими банками инициировал более половины всех жалоб на качество оценки, причем 90% жалоб приходится на оценку недвижимости. Наиболее распространенная претензия регулятора к оценке состоит в том, что она была сделана необоснованно. Причиной этого остаются разночтения в методологии оценки. В заключение Юлия Усова напомнила, что Минэкономразвития поддержало давно обсуждавшуюся идею использования международных стандартов оценки в российской практике, и сейчас идет работа по ее практической реализации.

Залоги бывают не только плохими или неправильно оцененными, но и опасными. О том, почему так происходит, рассказал доцент Московской государственной юридической академии Рустем Мифтахутдинов. В частности, по его словам, весьма противоречива практика использования в качестве залога товара в обороте. Тут существует много подводных камней, на которые можно напороться. Сегодня применяется так называемая доктрина кристаллизации, согласно которой товары в обороте имеют залоговую стоимость, пока существует их оборот. Если он по каким-то причинам, например из-за банкротства предприятия или магазина, прекращается, то залог «кристаллизуется» и конкурсный управляющий в течение двух месяцев должен описать все товары, после чего залог становится «твердым». А если кредитор не один, то начинаются споры, кто из них имеет больше прав на первоочередность своих требований. В этой части практика арбитражного судопроизводства пока не имеет единого подхода. Еще немало юридических споров, по словам эксперта, вызывает вопрос, насколько правомочно использовать в качестве залога денежные средства в наличной и безналичной форме. Ранее считалось, что это в принципе невозможно, поскольку денежные средства — это не вещь. Но теперь подход изменился, а подводные камни остались. Сейчас ГК говорит, что использование безналичных денежных средств в качестве залога возможно, но для этого должен быть открыт специальный залоговый счет, и средства, поступившие на него, не должны смешиваться ни с какими другими средствами залогодержателя.

Фото: Альберт Тахавиев / Finversia.ru

Тему судебной практики в отношении залогового имущества подхватил председатель Арбитражного третейского суда Москвы Алексей Кравцов. По его словам, процедура взыскания залогового имущества через третейский суд происходит намного быстрее, чем через государственный арбитраж. Максимальный срок рассмотрения споров в Арбитражном третейском суде не превышает 10 дней, еще 30 дней дается на исполнение, после чего истцу выдается на руки государственный исполнительный лист. Что очень важно, принимаемое решение окончательное и не может быть оспорено в другой инстанции. Причем суд проходит по месту нахождения суда, а не истца, должника или имущества.

О механизме защиты банков от недобросовестных залогодателей рассказал советник адвокатского бюро «Лига права» Алексей Костоваров. Он напомнил, что законодатели давно ввели правило, что, согласно ст. 1 ГК, запрещается извлекать выгоду из недобросовестного поведения, однако на практике данное положение не всегда исполняется и остается зачастую декларацией. В результате по формальному подходу получается одно решение, а по справедливости — другое. Например, должник, понимая, что он проиграет в суде и на его имущество могут наложить арест, переписывает его на своих родственников. Формально он имеет на это право, но реально наносит тем самым ущерб своему кредитору. Однако в последнее время есть тенденция успешного оспаривания таких сделок по ст. 10 ГК, то есть признание таких сделок недействительными, поскольку они направлены на уклонение от взыскания по долгам. Касательно залоговых споров это означает, что «при желании любой договор залога может быть оспорен, и наличие вашей добросовестности как кредитора еще не означает гарантии возврата денежных средств», подчеркнул юрист.

Павел Русаков руководитель проекта «Мобильный оценщик», рассказал о том, как теперь можно оценить практически любую жилую недвижимость буквально за несколько минут без обращения к профессиональным оценщикам. Достаточно зайти на сайт ocenka.mobi, ввести адрес своей квартиры или загородного дома и вы получите рыночную стоимость вашей недвижимости. Эта платформа интересна как обычным гражданам, так и банкам и другим юридическим лицам, которые нуждаются в оперативной оценке стоимости квартиры. Платформа интегрирована с сервисами Росреестра и, по словам Павла Русакова, с ее помощью можно не только оценить недвижимость, но и получить в электронном виде любую услугу — от регистрации права до постановки на кадастровый учет.

Но если сайт «Мобильный оценщик» уже вовсю работает, то проект Bloquid.ru пока только делает первые шаги. Как сообщил его основатель Георгий Жуков, цель проекта — вовлечь в коммерческий оборот всю недвижимость в мире. Она оценивается в 227 трлн долларов, и только чуть более 10% заложено под ипотечные кредиты и находится в обороте. Господин Жуков считает, что это неправильно, и предлагает выпускать виртуальные токены, которые будут представлять собой единицу стоимости заложенного недвижимого имущества. Это некая усредненная величина, основанная на статистической оценке, а сами токены возникают после того, как собственник оценивает свое имущество, с поправкой на покупательную способность валюты конкретной страны. Собственник передает свою недвижимость в залог, получает в обмен токены и может затем пойти с ними на криптобиржу и купить те же биткоины. Правда, что потом он будет делать с этими биткоинами или какой-то другой криптовалютой, если вдруг ее стоимость резко упадет, автор проекта ответить затруднился. Пока это все выглядит экзотично, как очередная финансовая пирамида, но, может быть, со временем из данного проекта получится что-то толковое, если оборот криптовалют будет легализован в России и большинство россиян начнут понимать, чем токены отличаются биткоинов, а ICO — от IPO.

Фото: Альберт Тахавиев / Finversia.ru

Управляющий партнер ООО «Профессиональная Группа Оценки» Ирина Комар в технологические дебри углубляться не стала, а сделала акцент на правильном выборе компании для оценки залогов. Она напомнила, что в Законе № 135-ФЗ есть обязательные требования, которые предъявляются к оценщикам. С 1 апреля 2018 года все специалисты в этой области, которые подписывают отчёт об оценке, должны иметь квалификационный аттестат по тому направлению, к которому относится объект оценки, то есть это либо аттестат по оценке недвижимости, либо аттестат по движимому имуществу, либо аттестат по бизнесу.. И тут надо проверять, чьи подписи стоят под заключением, чтобы потом на выходе отчет не оказался недействительным. По словам Ирины Комар, «банкам надо быть очень внимательными, так, например, Сбербанк приостановил статус партнёра у 2300 оценочных компаний, сотрудники которых пока не подтвердили наличие у них квалификационных аттестатов». Кроме того, все оценочные компании должны по Закону страховать свою деятельность. Тут минимальный порог 5 млн. рублей, и понятно, что если речь идет об объектах стоимостью в миллиарды рублей, то страховое покрытие должно быть как минимум несколько сотен миллионов рублей, и на это надо также обращать внимание. Тут важна и деловая репутация компании, и членство в международных деловых сообществах, и вхождение хотя бы в топ-100 российских компаний, работающих на рынке оценки имущества.

Валерий Имаев, и.о. председателя правления Банка жилищного финансирования, предложил свой рецепт повышения качества оценки залогового имущества. Его Банк, который специализируется на предоставлении ипотечных кредитов под залог вторичного жилья, раньше пользовался при оценке стоимости квартир услугами внешних оценочных компаний. Видимо, свою работу они делали не очень хорошо, поскольку потери при реализации заложенной недвижимости составляли в среднем 20–30%. После того как Банк перешел на работу с собственными оценщиками, потери при реализации залогов сократились до 10% и более.

Завершился Форум панельной дискуссией, в которой приняли участие представители крупных и средних российских банков. Ее участники осторожно отнеслись к инициативе регулятора по ограничению операций с залогами в случае наличия у банка проблем с ликвидностью. Вводить ограничения, может быть, и нужно, но как это делать и на каком этапе, единого мнения не было. А вот инициатива ЦБ по созданию Единого реестра залогового имущества была поддержана. Также было отмечено, что правильная оценка платежеспособности заемщика становится важнее, чем качество залога. Участники дискуссии заявили, что готовят свои предложения, которые готовы обсудить на встрече с руководством ЦБ. Такая встреча в формате круглого стола может состояться уже в августе этого года.